城市更新“十五五”规划来了！15万亿市场，6大重点任务、14项重大工程、企业如何抢占先机？

2026-06-02

前言

最近和几位做工程、做建材、做园区运营的老板聊天，发现大家都有一个共同的焦虑：传统基建和新房开发的增量空间越来越窄，下一个“万亿级”的蓝海到底在哪？

我的回答是：别总盯着增量，存量的钱袋子已经打开了。国务院印发的《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕15号），就是一张未来五年价值万亿的“藏宝图”。但前提是，你得看懂它。今天，就把这份重量级文件掰开揉碎，告诉你城市发展逻辑正在发生的根本性转变，以及属于企业的机遇究竟藏在哪里。

一键导览：

以下是本期文章「目录导航」

从“拆”到“绣”，一次城市发展逻辑的根本转换
六张“施工图”勾勒未来五年城市更新路线
可持续投融资体系：三大路径明确落地
老王建议：企业视角的三大机遇，现在就该布局

从“拆”到“绣”，一次城市发展逻辑的根本转换

2026年5月28日，国务院正式发布《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）。这是城市更新领域的首部国家级专项规划，标志着我国城市发展从“大规模增量扩张”正式转入“存量提质增效”的全新阶段。

十组核心指标，勾勒出未来五年的更新“硬任务”：

值得关注的有两点：一是新建体育场地面积目标几乎持平，说明增量运动空间供给趋于饱和，存量改造（社区公共空间改造、老旧场地翻新）将成为主战场；二是地下管网改造：从25万到36.5万公里，这一变化不仅仅是数字层面的增长——它背后折射出的是城市治理理念的深刻转型：城市更新正在从“地上好看”转向“地下好用”，从“面子工程”迈向“里子革命”。

六张“施工图”勾勒未来五年城市更新路线

规划对标创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设目标，部署了6方面重点任务：

第一，培育壮大城市发展新动能。增强城市发展动力推动城市特色化发展，因地制宜实施城市更新；推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，因地制宜发展新质生产力；发展智能建造，培育现代化建筑产业链。

第二，营造高品质城市生活空间。营造高品质城市生活空间。重点涵盖好房子建设改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设扩面提质增效、老旧街区厂区改造提升、城市公共服务品质提升、城市综合交通体系完善等。其中，老旧小区改造重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检。

第三，推动城市发展绿色低碳转型。 修复城市生态系统，加快城市建设绿色转型，推广绿色生活方式，包括海绵城市建设、建筑能效提升等。

第四，增强城市安全韧性。 持续建设城市排水防涝工程体系，加快建设城市基础设施生命线安全工程，建立房屋全生命周期安全管理制度。规划设立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度、房屋质量安全保险制度三项制度。

第五，促进城市文化繁荣发展。保护修缮历史建筑，推进历史文化街区的活化利用，塑造城市特色风貌，严格限制超高层建筑。

第六，提升城市治理能力水平。 推动城市治理智慧化精细化，建设城市信息模型（CIM）基础平台，推进城市运行“一网统管”，城镇房屋基础信息数字化率目标超过95%。

可持续投融资体系：三大路径明确落地

第一，中央预算内投资+“专项债券”双渠道资金保障。规划明确：允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金。据券商研究统计，江苏等“自审自发”试点省份在2025年和2026年已安排用于城市更新领域项目建设的专项债券超过200亿元，这一模式有望在“十五五”期间向全国推广。

第二，社会资本全面开放。 规划明确提出：推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等；支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。按照谁受益、谁出资原则，构建政府、市场、居民资金合理共担机制，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。

第三，存量土地盘活政策全面加码。规划明确更大力度支持盘活存量土地，允许利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受过渡期政策，过渡期原则上不超过5年；过渡期满可采取租赁或协议出让方式。同时要求合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担。

老王建议：企业视角的三大机遇，现在就该布局

抛开繁杂的条文，老王看到属于企业的三大确定方向：

机遇一：抢占“硬技术”高地。 从节能改造新材料，到地下管网智能检测与修复，到智慧社区管理系统，技术密集型企业将拥有绝对优势。

机遇二：成为“综合服务商”。 城市更新需要的不只是施工队，而是具备规划设计、融资咨询、产业导入、运营管理能力的综合服务团队。谁能整合资源，谁就能吃下最大的蛋糕。

机遇三：深耕“社区与街区”运营。未来的价值不仅在建设，更在运营。改造后的老旧小区怎么管？活化后的街区怎么持续引流？这些慢生意将是长期、稳定的现金流来源。

结语

城市更新的“马拉松”已经鸣枪：

《城市更新“十五五”规划》的发布，标志着我国城市发展进入全新的存量时代。城市更新将带动十万亿元级投资机遇。而城市更新是“长线战争”，核心壁垒不是资质和施工能力，而是资管能力、运营能力和金融创新能力。

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城市更新“十五五”规划 来了！15万亿市场，6大重点任务、14项重大工程、企业如何抢占先机？

2026-06-02

城市更新“十五五”规划来了！15万亿市场，6大重点任务、14项重大工程、企业如何抢占先机？